Часть потенциальных покупателей квартиры, когда впервые звонят по теоефону, если слышат что на ней есть обременение, дальше разговор не продолжают. До сих пор в представлении многих покупка квартиры, на которой есть обременение в виде ипотеки какого-либо банка – это что-то запредельно сложное и чрезвычайно опасное.

Не то, чтобы это совсем не так. Я такие сделки провожу конечно. Но очевидно, что продать квартиру без обременений всегда быстрее и технически проще. И вот вопрос: что делает продажу ипотечной квартиры сложной?

Большинство “сложных продаж” начинаются не в момент продажи. Они начинаются в день покупки — когда вы подписываете кредитный договор и договор купли продажи. Какие основные ошибки здесь можно выделить?

Ошибка №1 — делать выбор по ежемесячному платежу и процентной ставке, а не по реальной цене.
Льготный период/транши/рассрочка → часто влечет за собой рост цены объекта. Но продаёте её вы уже по рынку, а не по “вашей красивой цене”.

Ошибка №2 — не думать про ликвидность, взять просто самую дешёвую в этом ЖК. Первый этаж/последний, окна на дорогу, темная квартира, странная угловатая планировка, маленькая кухня, “евродвушка” без нормальной спальни и т.п. В момент покупки “и так сойдёт”, в момент продажи — большая скидка или зависание по срокам.

Ошибка №3 — завышенная цена в новостройке приводит к тому, что из сделки сложно выйти без дисконта.
Если покупали “по акции” или “по спецпрограмме”, часто реальная рыночная цена ниже. Продажа превращается в борьбу с самим собой: либо ждать, пока вырастет рынок и платить ипотеку все это время, либо резать цену и плакать.

Ошибка №4 — использование материнского капитала в качестве первого взноса или в погашение кредита. При продаже это усложняет и удлиняет сделку, плюс накладывает обязательство по приобретению нового жилья, где детям будут выделены доли.

Ошибка №5 — банк и условия кредита не учтены заранее. Не все банки/схемы одинаково удобны для продажи залога. Важны: порядок снятия обременения, досрочное погашение, скорость согласований, требования к покупателю. Некоторые банки требуют кругленькую сумму за выдачу разрешения на продажу или снимают обременение до 21 дня.

Ошибка №6 — “дорогой ремонт” в неликвидном объекте. Люди редко готовы переплачивать за ваш вкус. Ремонт не спасает плохую локацию/планировку, а в цену продавец уже его включил по полной программе.

Ошибка №7 — не иметь запасного плана ещё до покупки. «Кому я смогу это продать?» «Какая будет альтернатива, если доход просел/семья изменилась/нужно переехать?» Без проработки этих вопросов заранее вы становитесь заложником ситуации.

❓❓❓Дорогие, вот 3 главных вопроса, которые нужно себе задать перед покупкой квартиры в ипотеку, особенно если речь идёт об инвестиционном обьекте:

1️⃣Если продавать через 2 года — кто мой покупатель?
2️⃣По какой реальной цене рынок покупает такие объекты сейчас?
3️⃣Что в моём объекте/сделке может отпугнуть ипотечного покупателя?

Если ошибки уже сделаны — это не приговор. Завтра разберу, как продаётся ипотечная квартира: какие есть схемы и от чего зависит скорость и цена, не пропустите!